2026년 세제개편안 이후 서울 전세시장에 어떤 변화가 생길지 살펴봅니다.
실거주 세제 혜택과 전세 매물 감소, 전셋값 상승 가능성, 세입자가 확인할 사항까지 쉽게 정리했습니다.
최근 2026년 세제개편안이 발표되면서 서울 전세시장에 대한 관심이 커지고 있습니다. 특히 실거주 중심의 세제 변화가 집주인의 임대 여부에 영향을 줄 수 있다는 전망이 나오면서 전세를 살고 있는 세입자들의 걱정도 커지고 있습니다.
집주인이 직접 거주하기 위해 기존 세입자에게 퇴거를 요구하는 상황이 늘어난다면 전세 매물은 더 줄어들 수 있습니다. 반대로 세제 변화가 실제 전세가격에 어느 정도 영향을 미칠지는 지역과 주택 유형, 시장 상황에 따라 달라질 수 있어 차분하게 살펴볼 필요가 있습니다.
왜 집주인이 직접 살려고 할까?
집주인이 실거주를 선택하는 이유는 여러 가지가 있습니다.
대표적으로 주택 보유에 따른 세금 부담과 향후 주택을 매도할 때 적용되는 세제 혜택 등을 생각해볼 수 있습니다.
이번 세제개편안에서도 실제 거주 여부를 중요하게 보는 방향이 나타났습니다.
정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제와 비거주 1주택자의 공제 기준을 차등화하는 내용 등이 담겼습니다.
또 주택 장기보유특별공제 역시 실제 거주기간을 중심으로 혜택을 주는 방향으로 개편하는 내용이 포함됐습니다.
쉽게 말하면 집을 보유하고 있기만 하는 것보다 직접 거주하는 주택에 상대적으로 유리한 세제 환경을 만들겠다는 방향으로 볼 수 있습니다.
다만 세제개편안은 국회 논의와 법률 개정 과정에서 내용이 달라질 가능성이 있으므로 실제 적용 시점과 세부 기준은 최종 확정 내용을 확인해야 합니다.
집주인이 실거주하면 전세 매물은 어떻게 될까?
문제는 세입자 입장입니다.
집주인이 기존 세입자를 내보내고 직접 거주하기 시작하면 해당 주택은 전세시장에 매물로 나오지 않습니다.
이런 사례가 여러 주택에서 동시에 발생한다면 시장에서 선택할 수 있는 전세 매물이 줄어들 가능성이 있습니다.
특히 서울처럼 주택 수요가 많은 지역에서는 매물 감소가 임차인에게 더 크게 체감될 수 있습니다.
전세를 구하는 사람은 많은데 매물이 줄어들면 집주인이 제시하는 보증금이 높아질 가능성도 있습니다.
다만 세제개편안 때문에 전셋값이 반드시 급등한다고 단정할 수는 없습니다.
금리, 입주 물량, 매매시장, 월세 전환, 대출 규제 등 다양한 요인이 전세가격에 함께 영향을 주기 때문입니다.
실제 서울 전세 매물도 줄어들고 있다
최근 서울 전월세 시장을 보면 매물이 감소하는 모습이 나타나고 있습니다.
제공된 자료에 따르면 2026년 8월 12일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만1,023건으로 집계됐습니다.
전년 같은 기간의 2만3,074건과 비교하면 약 8.9% 감소한 수준입니다.
월세 매물 역시 같은 기간 1만8,819건에서 1만7,737건으로 줄었습니다.
물론 매물 감소가 전부 세제개편안 때문이라고 보기는 어렵습니다.
임대차 시장은 입주물량과 금리, 매매시장 분위기, 전세보증금 반환 부담 등 여러 요인의 영향을 받습니다.
따라서 현재 나타나는 매물 감소와 향후 세제 변화의 영향을 구분해서 볼 필요가 있습니다.
서울 아파트 평균 전셋값도 상승
전세 매물이 줄어드는 가운데 서울 아파트 전셋값도 높은 수준을 보이고 있습니다.
KB부동산 자료를 기준으로 2026년 7월 서울 아파트 평균 전셋값은 7억458만원으로 관련 통계 집계 이후 최고치를 기록했습니다.
서울 아파트 평균 전셋값은 2023년 8월 5억7,130만원을 기록한 이후 상승세를 이어온 것으로 나타났습니다.
세입자 입장에서는 단순히 전세 매물이 몇 건 줄었는지가 중요한 것이 아닙니다.
원하는 지역에 실제로 들어갈 수 있는 가격의 매물이 얼마나 남아 있느냐가 훨씬 중요합니다.
매물이 줄면서 보증금까지 올라간다면 기존 세입자가 같은 지역에서 계속 거주하기가 어려워질 수 있습니다.
집주인이 나가라고 하면 세입자는 어떻게 해야 할까?
여기서 세입자가 꼭 알아둬야 할 부분이 있습니다.
집주인이 실거주를 이유로 퇴거를 요구했다고 해서 모든 경우에 세입자가 즉시 집을 비워야 하는 것은 아닙니다.
현재 계약기간이 남아 있는지, 계약갱신청구권을 사용할 수 있는 상황인지, 집주인의 갱신 거절 사유가 법에서 인정하는 요건에 해당하는지 등을 확인해야 합니다.
특히 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하는 상황이라면 관련 내용을 문자나 서면 등으로 남겨두는 것이 좋습니다.
또한 보증금 반환 날짜와 실제 퇴거 날짜도 함께 확인해야 합니다.
전세 세입자가 지금 확인할 것은?
전세 계약 만료가 가까워졌다면 다음 사항을 미리 확인해두는 것이 좋습니다.
1. 계약 만료일 확인
계약서에 적힌 정확한 계약기간을 확인합니다.
2. 계약갱신청구권 사용 여부
과거 갱신청구권을 사용했는지 확인해야 합니다.
3. 집주인의 퇴거 사유 확인
실거주가 구체적으로 어떤 의미인지 확인하고 중요한 내용은 기록으로 남겨두는 것이 좋습니다.
4. 주변 전세 시세 확인
현재 보증금으로 비슷한 조건의 주택을 구할 수 있는지 미리 알아보는 것이 좋습니다.
5. 보증금 반환 계획 확인
새로운 집을 구하기 전에 기존 집의 전세보증금을 언제 돌려받을 수 있는지 확인해야 합니다.
실거주 중심 세제, 전세시장에는 양날의 검
이번 세제 변화의 핵심은 실거주하는 1주택자와 비거주 주택 보유자 사이의 세 부담 및 혜택을 차등화하는 방향이라는 점입니다.
정책적으로는 실수요자의 주거 안정과 실거주를 유도하려는 취지가 있을 수 있습니다.
하지만 임대시장에서는 다른 결과가 나타날 가능성도 있습니다.
집주인이 임대보다 직접 거주하는 것을 선택하는 사례가 늘어나면 전세 공급이 감소할 수 있기 때문입니다.
전세 공급이 줄어들고 수요가 유지된다면 전세가격에 상승 압력이 생길 수 있습니다.
다만 이것 역시 가능성에 대한 전망이지 세제개편만으로 향후 전셋값을 확정적으로 예측할 수 있는 것은 아닙니다.
전세 세입자라면 ‘매물 감소’에 더 주목해야 한다
앞으로 전세를 구해야 하는 사람이라면 단순히 “전셋값이 오를까?”만 볼 필요는 없습니다.
오히려 내가 원하는 지역에서 원하는 가격대의 전세 매물이 얼마나 나오는지를 꾸준히 확인하는 것이 중요합니다.
특히 서울처럼 수요가 집중되는 지역이라면 계약 만료 직전에 급하게 집을 찾기보다 몇 달 전부터 주변 시세와 매물을 확인해두는 편이 유리할 수 있습니다.
전세가 부담된다면 보증부월세나 월세까지 함께 비교해 실제 주거비를 계산하는 것도 방법입니다.
2026년 전세시장, 세입자가 기억할 것
이번 세제개편안이 전세시장에 미치는 영향은 앞으로 실제 제도 시행과 집주인의 선택, 시장 공급 상황을 함께 지켜봐야 합니다.
분명한 것은 실거주 중심의 세제 변화가 임대주택 공급에 영향을 줄 가능성이 있다는 점입니다.
다만 모든 집주인이 세금 때문에 세입자를 내보내는 것은 아니며, 전셋값 역시 세제 하나만으로 결정되는 것이 아닙니다.
전세 세입자라면 막연하게 불안해하기보다는
계약기간 확인 → 갱신 가능 여부 확인 → 집주인 의사 확인 → 주변 전세 매물 확인 → 보증금 반환 계획 점검
순서로 준비하는 것이 현실적인 대응입니다.
특히 집주인으로부터 실거주를 이유로 퇴거 요청을 받았다면 서둘러 이사부터 결정하기보다 현재 임대차계약에서 본인에게 어떤 권리가 있는지 먼저 확인하는 것이 중요합니다.
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